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小規模宅地の特例Q&A

IMG_81760004.png 相続税の節税対策として最も効果的といえる「小規模宅地の特例」
いろいろな雑誌、テレビなどで取り上げられているため、その存在をご存知の方も多いと思います。
特に、不動産をお持ちの方にとっては必須の手続きとなります。

ここでは、判断の難しい「小規模宅地の特例に該当するかどうか？」という点について、Q&A方式でご案内させていただきます。
相続税申告が発生しそう、という方はぜひご覧ください。

Question

父が所有する土地と建物に、「息子である私が無償にて居住していました。」
父は、別の場所にある自宅で母と一緒に暮らしておりました。
このようなケースで相続が発生した場合、私が住んでいる土地、建物について小規模宅地等の特例の適用を受けることはできますでしょうか？
 

Anser

上記の場合ですと、①お父様と息子様が生計を一にしている親族であり、②現在の住居に申告期限まで引き続き居住し、所有し続けるという要件を満たせば小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

この場合の生計を一にするとは、必ずしも同居している必要はなく、常に生活費等を扶助している、同じ財布で日常生活を営んでいることをいいます。
 

Question

昨年末に母が亡くなりました。相続人は私と姉と妹の3人です。
姉は結婚をし、実家を離れ長い間連絡もとっておらず疎遠になっております。
父は、母が亡くなる前に既に他界しております。
母が所有していた複数の不動産を含め、遺産分割がまとまらず申告期限を迎えることになりました。
小規模宅地の特例の適用を受けるためにはどうすればよいでしょうか？

 

Anser

上記のケースですと、申告期限までに分割が確定していないため未分割で申告を行うこととなり、法定相続分で分割が確定したものと仮定して申告を行うこととなります。
この場合、小規模宅地の特例を適用することはできませんが、相続税の申告と同時に「申告期限後3年以内の分割見込書」という書類を提出することにより、遺産分割確定後に小規模宅地の特例の適用を受ける
ことができます。
 

Question

現在、妻と住んでいる自宅の建て替えを検討しています。
建て替えを機に長男夫婦に引っ越して来てもらい一緒に住むことも考えております。
将来の相続も考えて何か気をつけた方がいいことはありますでしょうか？

 

Anser

小規模宅地等の特例を受けるためには、相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた宅地等で、被相続人と同居していた親族が相続又は遺贈により取得し、相続開始時から申告期限まで引き続き保有し、居住していることが要件となります。

一階に父母、二階に長男が居住するような二世帯住宅の場合、内部で行き来が出来るかどうかが一つの判断基準となります。
 
内部で行き来ができる場合は、一棟の建物として判断し、その敷地全体が特定居住用宅地等に該当します。
 
内部で行き来ができない場合は、それぞれの階で区分所有登記をしなかった場合は長男を同居親族とみなして、小規模宅地等の特例の対象となります。
 

Question

相続人である私は4年前に相続時精算課税制度にて土地を取得しました。
今回、父が亡くなり相続税の申告をすることとなりましたが、この土地については小規模宅地の特例は適用できるのでしょうか？
 

Anser

小規模宅地等の特例が適用される財産は、相続又は遺贈により取得した財産に限定されています。
この事例においては、相続時精算課税という制度を適用し、被相続人が亡くなる前に不動産を贈与しております。
贈与を受けた土地等については小規模宅地等の特例の適用はありません。


Question

名義預金①.png
亡くなった父は、土地、建物(3階建て)を所有しており、1階部分で個人で花屋を営んでおりました。建物のその他の階は、自宅として配偶者である私と、事業の後継者である長男とで暮らしておりました。この場合、小規模宅地等の特例はどのようになりますでしょうか？
　　【総床面積：200㎡　土地面積：80㎡　路線価(東京都渋谷区内）：70万円　】
 

Anser

被相続人が所有していた家屋に個人事業を行っていた部分と、自宅部分がある場合には、特定事業用宅地等の特例と、特定居住用宅地等の特例を併用することができます。
特定事業用宅地等については、被相続人が行っていた事業を相続税の申告期限までに引継ぎ、その事業を営んでいることが適用要件となります。
上記のケースの場合、特定事業用宅地等に該当する1階部分は、事業を引き継ぐ長男のみ適用を受けることができます。本来、土地の価格が5,600万円になるところ、小規模宅地等の特例を適用することにより、土地の価格を1,120万円まで減額することができます。


Question
名義預金②.jpg
被相続人である父が所有している土地に、父が経営していたB社が所有している５F建てのマンションがあり、５Fに父と母が住んでいました。１、２F部分はB社の事業用として使用しており、その他の階は第三者に賃貸していました。
この場合、６Ｆ部分について小規模宅地等の特例を適用することはできますでしょうか？なお、同族会社と父の間では、土地は無償で貸付け、無償で返還する旨の契約があります。
 

 

Anser

小規模宅地等の特例の対象となる宅地等とは、被相続人の居住の用に供されている家屋で、被相続人の親族が所有していたものの敷地の用に供されていた宅地等とされています。この場合の親族とは、民法に定められた親族をいい、同族会社は含まれておりません。
したがって、このケースでは、同族会社のビルの敷地の用に供されているので、たとえそのビルの一部を被相続人の自宅として使用していたとしても、その宅地等は被相続人の居住の用に供されていた宅地等には該当しないことになります。
 
 
 

 

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